Ferienimmobilien: Spanien – Chancen zum Einstieg

Nach Spaniens Immobilienkrise haben die Kaufpreise ihren alten Stand noch nicht erreicht; ein Zweitwohnsitzkauf kann sich dort lohnen. In Italien, wo die Preise vielerorts weiter sinken, ist Vorsicht geboten.
(Foto: ©Roman Sigaev – stock.adobe.com)
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Beim Kauf von Ferienimmobilien im Ausland geben teilweise andere Motive den Ausschlag als im Inland. So urlauben 40 Prozent der Käufer einer Inlands-Ferienimmobilie dort auch selbst; im Ausland sind es mit 73 Prozent deutlich mehr. 31 Prozent der Käufer von Auslandsimmobilien nutzen sie über zehn Wochen im Jahr selbst – bei den Inlandsimmobilien liegt dieser Wert bei nur zwölf Prozent, wie die „Marktstudie private Ferienimmobilien 2018“ (Engel & Völkers, Fewo-direkt) ergeben hat.

Höhere Mieteinnahmen im Ausland
Umso schöner, wenn der Zweitwohnsitz im Ausland neben der eigenen Nutzung dennoch Rendite abwirft. Die Mieteinnahmen fallen sogar höher aus als bei Inlandsobjekten. Nach der Marktstudie wirft ein Auslands-feriensitz im Schnitt jährlich 13.900 Euro Mieteinnahmen ab, ein Inlandsdomizil dagegen 12.100 Euro, obwohl Auslandsimmobilien im Schnitt nur 20 Wochen im Jahr belegt sind (Inland: 26 Wochen). Mittelmeerziele werden vor allem im Sommer vermietet – auf Mallorca kommt man so im Schnitt auf 18 und an der Costa Blanca auf 16 Wochen im Jahr. Ferienimmobilien an der Nord- und Ostsee (27/24 Wochen) und in den Alpen (25 Wochen) sind deutlich besser ausgelastet.

Preise noch unter Vorkrisenniveau
Die beliebteste Region für den Kauf eines Zweitwohnsitzes nach Deutschland ist derzeit wieder Spanien – noch vor Österreich. Als die spanische Immobilienblase platzte, stürzten die Immobilienpreise ab und haben bis heute das Niveau der Vorkrisenzeit nicht wieder erreicht. Auch wenn sie wieder deutlich angezogen haben, gelten spanische Immobilien bei Investoren noch als unterbewertet. Auch der schwelende Autonomiekonflikt in Katalonien könnte ein Motiv sein, in dieser bei Deutschen beliebten Region gerade jetzt einzusteigen, ein zweites Motiv die wirtschaftlich schwierige Gesamtlage, für die die hohe Jugendarbeitslosigkeit in Spanien (Januar 2019: 32,6 Prozent) ein Indikator ist. Viele spanische Jungakademiker finden nicht den Job, der ihnen zusagt, und hängen ein Zweitstudium dran, das vielfach von den Eltern bezahlt wird; auch ziehen viele junge Leute wieder bei den Eltern ein. Diese spanische Elterngeneration sieht sich vielen Belastungen gegenüber, was nicht wenige spanische Immobilienbesitzer unter Druck setzt. „Vielleicht empfiehlt es sich darum, gerade jetzt zu kaufen“, gibt ein nicht genannter Investor zu bedenken. „Im Verkaufsgespräch lassen sich vielfach 20 oder 30 Prozent Nachlass erreichen.“

Mallorca bleibt Topstandort
Mallorca gilt nach wie vor als einer der Topstandorte von Europa. Aber auch am „spanischen Sylt“ ist die Immobilienkrise nicht spurlos vorbeigegangen. Das bringt für Kaufinteressenten den Nebeneffekt mit sich, dass im Hinterland der Baleareninsel für 300.000 bis 400.000 Euro noch eine feine Finca zu erstehen ist. Generell ist im Gegensatz zu Deutschland an Spaniens Küsten Meerblick – wiewohl in einiger Entfernung – auch für geringere Summen als an der Nord- oder Ostsee zu haben.

Kritisch bleiben
Wie immer beim Immobilienkauf ist auch in Spanien die Lage das Hauptkriterium bei Immobilientransaktionen. Wer sich in eine Region, einen Ort oder in ein konkretes Objekt verliebt, sollte nie den Verstand abschalten. „Es ist sinnvoll, eine Immobilie auch in der Hauptsaison zu besuchen. Dann könnte sich zum Beispiel herausstellen, dass ein Campingplatz ganz in der Nähe mit Musik und Animation jeden Abend für Remmidemmi sorgt. Nicht jeder mag das“, meint der deutsche Investor.

Ferienvermietung eingeschränkt
Wer seine Immobilie vermieten möchte, sollte sich klarmachen, dass die Vermietung von Ferienhäusern und -wohnungen vielerorts eingeschränkt wurde – zum Beispiel auf Mallorca, weiß Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V., die Kaufwillige berät. „Ein Laie, der vermieten will, ist zunehmend mit einer komplexen Gesetzeslage konfrontiert, in die man sich nur schwer einarbeiten kann.“ Nicht nur die Bevölkerung tritt vielerorts zunehmend in Aktion gegen das Überhandnehmen der Kurzzeit-Ferienvermietung, zum Beispiel durch Hausbesetzungen auf Mallorca. Auch die Behörden reagieren unnachgiebiger. Auf Mallorca wurden schon drakonische Geldbußen verhängt; auch von Italien ist dies bekannt. „Mit einem Blick ins Vermietungsportal kann die örtliche Polizei das Objekt identifizieren und so den Eigentümer ermitteln.“ Das Internet erleichtert zwar die Vermarktung durch größere Transparenz; das aber verändert auch die Lage für die Vermieter komplett. „Früher haben viele Eigentümer schwarz vermietet und niemand hat sich großartig dafür interessiert; der Steueraspekt entfiel und Steuern wurden in der Regel nicht gezahlt. Inzwischen sind neben den positiven auch weniger erfreuliche Aspekte hinzugekommen.“

Schwarzbauten, Strandzone
In Spanien kommt für Immobilienkäufer erschwerend hinzu, dass es, wie auch in Italien, zahlreiche Schwarzbauten gibt, die keinen Bestandsschutz haben. Zwar müssen nicht generell alle Schwarzbauten abgerissen werden, allerdings könnte deswegen unter anderem die Vermietung untersagt werden. Ebenso sind Um- und Ausbauten nicht möglich. „Das spanische Küstengesetz mit seinen drei Schutzzonen ist eine zusätzliche Erschwernis für Käufer“, sagt Schöllhorn. „Sie müssen darauf achten, nicht in einem Bereich zu kaufen, in dem die Immobilien kurz vor der Enteignung stehen. Wohnimmobilien in der Strandzone werden dort eigentlich nicht mehr geduldet.“

Steuersparmodell geplatzt
Dr. Peter Happe, Steuerberater von GHM GmbH – einer auf Auslandsimmobilien spezialisierten internationalen Steuerberatungsgesellschaft in Köln mit Partnergesellschaft in Zug (Schweiz) – weist auf die Gefahren einer früher in Spanien vielfach genutzten Steuerkonstruktion hin. Immobilien wurden in einer vorhandenen Kapitalgesellschaft untergebracht. Durch den Informationsaustausch unter den europäischen Ländern sind solche Konstruktionen inzwischen jedoch auch dem deutschen Fiskus bekannt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung wird es wie eine verdeckte Gewinnausschüttung gewertet, wenn die Kapitalgesellschaft auf ein Mietentgelt für die Nutzung durch die Gesellschafter der so gehaltenen Immobilie verzichtet. Dieser Nutzungsvorteil muss daher in Deutschland besteuert werden – eine Konstruktion, von der deutlich abzuraten ist. Bei Vermietungseinnahmen von Immobilien, die direkt von Deutschen in Spanien gehalten werden, ist Happe zufolge zu beachten, dass sie sowohl in Spanien als auch in Deutschland erklärt werden müssen, wobei die spanischen Steuern auf die in Deutschland angerechnet werden – doppelte Belastung für Vermieter und außerdem Steuerhinterziehung, wenn die Versteuerung in Deutschland unterbleibt. Gleiches gilt für direkt gehaltene Schweizer Immobilien.

Italien: Vorsicht
Ein Sehnsuchtsland der Deutschen und seit Langem geliebter Standort für Ferienimmobilien ist Italien, vor allem die Seen im Norden, Ligurien und die Toskana. Nach der Marktstudie für private Ferienimmobilien 2018 löste das Land kürzlich sogar Österreich in der Liste der Käufergunst ab und liegt jetzt an dritter Stelle – allerdings ist dies eher ein statistischer Effekt durch den Kaufboom bei Ferienimmobilien in Deutschland. Da die Durchschnittspreise für italienische Ferienimmobilien im Schnitt jährlich um rund 2,5 Prozent fallen - im Süden des Landes um 1,7 Prozent -, dürfte ein Wertzuwachs in absehbarer Zukunft nicht zu realisieren sein. In dieses Bild passen die Ratings von S&P und Fitch. Beide Agenturen beurteilen Italien zuletzt als „negativ“. Ein Geheimtipp könnte derzeit allerdings Griechenland sein, das sich nach einem harten Sparkurs wirtschaftlich wieder erholt hat. Claas Möller | redaktion@regiomanager.de

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Ausgabe 05/2019