Ferienimmobilien: Erstklassig verdienen mit Zweitwohnungen?

Wer in Deutschland und Österreich in den letzten zehn Jahren Ferienimmobilien gekauft hat, hat in der Regel erfreuliche Wertsteigerungen erlebt. Aber lohnt sich ein Einstieg noch immer?
Foto: ©Grispb – stock.adobe.com
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Der Vermietungsumsatz über Ferienwohnungen entwickelt sich zwischen 2010 und 2020 doppelt so stark wie der Hotelmarkt, glaubt der Branchendienst Phocuswright. Allein in Deutschland ist dieser Markt mindestens 8 Milliarden Euro schwer – äußerst konservativ geschätzt, da die Statistik nur Objekte mit zehn Zimmern und mehr erfasst. So steht es in einer Analyse im Auftrag des Deutschen Ferienhausverbands. „Es gibt einen Trend zum Ferienhausinvestment in Deutschland“, stellt Aye Helsig fest, der Vorsitzende des Deutschen Ferienhausverbands: „Sprachliche Hindernisse entfallen hier, es gibt weniger rechtliche Unsicherheiten als beim Ferienhaus im Ausland und die Kaufpreise sind noch okay.“ Auch Instabilität in Ferienregionen bringt Urlauber regelmäßig dazu, sich wieder auf Ziele im eigenen Land oder in Nachbarregionen – Österreich, Norditalien, Niederlande - zu besinnen. Marktkenner stellen auch eine Rückkehr zum Autotourismus fest. Mit dem Auto lassen sich Ferienhaus oder -wohnung in mittlerer Entfernung am einfachsten erreichen.

Kaufpreise steigen an

Das Revival von Ferienhaus und Ferienwohnung spiegelt sich im Anstieg des Durchschnittskaufpreises in den vergangenen zehn Jahren. Laut „Marktstudie private Ferienimmobilien 2018“ lag er für Objekte, die bis 2009 gekauft wurden, bei 199.600 Euro, beim Erwerb zwischen 2010 und 2014 bei 218.400 Euro (+ 9 Prozent) und zwischen 2015 und 2017 bei 232.500 (+ 6 Prozent). Nach dieser Studie von Fewo-direkt und Engel & Völkers haben die Kaufpreise für Ostseestandorte übrigens erstmals die an der Nordsee überholt. Knapp 80 Prozent der Eigentümer einer Ferienimmobilie (In- und Ausland zusammen betrachtet) konnten beim Verkauf einen Gewinn erzielen. In Zehnjahresfrist kann sich eine Immobilie mit direktem Meerblick sogar durchaus im Wert verdoppeln oder sogar verdreifachen, sagt einer, der ein solches erfolgreiches Investment zum richtigen Zeitpunkt auf der Nordseeinsel Borkum getätigt hat.

Mieten steigen langsamer

Allerdings steigt die erzielbare Miete nicht im gleichen Maß. Bei dem Borkumer Traumobjekt konnte sie beispielsweise nur um etwa 25 Prozent gesteigert werden. Im Schnitt erzielen Ferienhauseigentümer stattliche 12.800 Euro Mieteinnahmen im Jahr mit ihrer Immobilie (Durchschnitt Auslands- und Inlandsimmobilien), in Deutschland 12.100 Euro, wie die Marktstudie ergab. Im Schnitt sind Ferienimmobilien 24 Wochen im Jahr ausgebucht, wobei die Auslastung in Inlandsobjekten generell höher ist (26 gegenüber 20 Wochen). Inlands-Ferienimmobilien tragen stärker Investmentcharakter: Nur rund 40 Prozent der Immobilienbesitzer nutzen ihre Unterkunft selbst – gegenüber 73 Prozent der Auslandsimmobilien.

Berge oder Meer?

Das Meer oder die Berge sind seit Langem die beliebtesten Regionen für den Kauf eines Zweitwohnsitzes. Die Auslastung bei Vermietung in Bergregionen ist dabei höher als in Küstenregionen. Allerdings ist Bergregion nicht gleich Bergregion. Ein Marktinsider empfiehlt, Mittel- und Vorgebirgsregionen zu meiden. „Ich würde keinem empfehlen, in den Alpen etwas zu kaufen, das nicht in einem Skigebiet liegt.“ Und auch Ferienobjekte in Sauerland, Harz, Eifel, Allgäu und Co. sind im Zweifelsfall schwer wieder zu verkaufen. November bis März sind die besten Monate für eine Vermietung in den Alpen und gleichzeitig die schlechtesten an den Küsten. Zwar tun die Bergregionen viel, um auch im Sommer attraktiver zu werden, allerdings sind Mietabschläge von 50 Prozent gegenüber der Wintermiete hinzunehmen. In Österreich und der Schweiz ist zu beachten, dass der Erwerb durch Ausländer vielerorts beschränkt ist. Wie hochgesteckt die Erwartungen an den Ferienimmobilienmarkt sind, zeigen die zahlreichen Ferienpark-Projekte auch in Regionen, die sowohl fernab vom Meer als auch fernab der Berge liegen – etwa im niedersächsischen Hinterland. Bisher gibt es allerdings noch keine Anzeichen, dass Anleger auf solchen Projekten sitzen bleiben. Laut Marktstudie von 2018 liegt die durchschnittlich in Deutschland erzielte Bruttorendite bei sechs Prozent. Um eine realistische Prognose treffen zu können, sind zum Beispiel die Übernachtungszahlen ein guter Indikator. Aye Helsig empfiehlt: „Man sollte lokale Fremdenverkehrsverbände und lokale Vermieter ansprechen, um eine realistische Renditeberechnung machen zu können.“

Renditeversprechen hinterfragen

Garantierten Renditen, etwa in Ferienpark-Prospekten, traut Peter Schöllhorn, Vorstand der Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e. V., nicht: „Ich habe noch nie eine seriöse Renditekalkulation gesehen, die alle Steuern, Abgaben, Abschreibungen und den eigenen Zeitaufwand plausibel vorrechnet.“ Insbesondere bei Auslandsobjekten werde der eigene Aufwand oft unterschätzt. Aye Helsig hält eine Rendite von fünf bis zehn Prozent für realistisch. Allerdings seien die Unterhalts- und Vermarktungskosten dabei noch nicht berücksichtigt. Rund 15 Prozent nimmt etwa ein Internet-Vermittlungsportal. Der Investor, der die Top-Immobilie auf Borkum erwarb, sagt: „Auch wenn oft von 15 Prozent Verwaltungskosten die Rede ist - unterm Strich sind 30 Prozent Verwaltungskosten realistisch. Da sind dann aber auch die Zwischenreinigung und die Ausgabe von Kurkarten mit drin.“ Was die Rendite schmälert, sind auch die zuletzt stark gestiegenen Einstandskosten: „Wenn man für 6000 Euro je Quadratmeter kauft, kann man keine Rendite mehr erwarten.“

Nichts für Normalanleger

Ralph Kinnart, Relationship Manager bei B&K Vermögen, sieht seine Aufgabe nicht zuletzt darin, seine finanzstarke Klientel vor Risiken zu bewahren. „Für Normalanleger sind Ferienimmobilien häufig nicht geeignet, da das Klumpenrisiko im Portfolio regelmäßig zu groß ist.“ Er weist darauf hin, dass die Banken außerordentlich restriktiv bei der Finanzierung von Ferienimmobilien sind. Im Ausland sei dies faktisch fast unmöglich, unter anderem weil das Leerstandsrisiko erheblich höher sei als bei normalen Wohnimmobilien. Beim Traum von der Ferienimmobilie würden viele Kosten zunächst auch nicht gesehen. Kinnart gibt dafür ein Beispiel: „Bei Objekten direkt an der Küste sorgen Salz und Sonne dafür, dass man viel häufiger als üblich die Anstriche an Außenwänden und Fenstern erneuern muss.“ Aye Helsig übrigens empfiehlt, sich genau zu erkundigen, ob eine Vermietung erlaubt ist. Denn wenn Wohnraum zu Ferienzwecken vermietet wird, schauen Behörden von Mallorca bis Berlin inzwischen sehr viel genauer als früher hin.

Lage, Lage, Lage

Bei der Auswahl der richtigen Ferienimmobilie gilt übrigens nichts anders als beim Kauf jeder anderen Immobilie: Es geht um: Lage, Lage, Lage. „Jeder Meter weiter weg vom Meer kostet Übernachtungszahlen“, zeigt sich zum Beispiel der erfolgreiche Borkum-Investor überzeugt. „Ganz vorn am Strand, in den Ferienimmobilien mit frontalem Blick aufs Meer, ist sogar im Januar und Februar – an der Nordsee sind das schwierige Monate – meist das Licht an. Alle anderen sind praktisch immer unbeleuchtet in der schlechten Jahreszeit.“ Er weiß: „Profi-Immobilienkäufer erwerben immer nur gute Lagen.“ Ob man allerdings den Einstieg nach so langem Anstieg der Preise noch wagt, das muss jeder für sich entscheiden. Claas Möller | redaktion@regiomanager.de
Ausgabe 04/2019