Hausverwalter: Professionelles Management gefragt

Die Tätigkeit eines Hausverwalters ist heute herausfordernder denn je. Vermietung, Digitalisierung und Energiewende sind die großen Themen.
Eigentumswohnungen haben einen beachtlichen Anteil am Wohnbestand (Foto: ©Tiberius Gracchus  – stock.adobe.com)
Eigentumswohnungen haben einen beachtlichen Anteil am Wohnbestand (Foto: ©Tiberius Gracchus – stock.adobe.com)
Immer mehr Hausverwaltungen entdecken die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen als zusätzliches Geschäftsfeld und integrieren es in ihr bestehendes Leistungsspektrum – dies ist die Kernbotschaft des 6. und aktuellen Branchenbarometers des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Mehr als 38 Prozent der befragten Unternehmen schätzen die Vermittlung mittlerweile als einen wesentlichen Tätigkeitsschwerpunkt ein – im Vorjahr waren es nur 25,5 Prozent. Entsprechend hoch wird das Umsatzwachstum in diesem Wirtschaftszweig eingeschätzt. Unternehmen mit mehr als 20.000 Einheiten sehen hier gar Wachstumsraten von 40 Prozent. „Immobilienverwaltungen kennen ihre Objekte und Eigentümergemeinschaften durch die häufig langjährige Zusammenarbeit und können damit gut einschätzen, welcher Mieter in das Objekt passt. Zudem sind sie bewährter Ansprechpartner für den Eigentümer. Daher ist diese Entwicklung mit Einführung des Bestellerprinzips nur folgerichtig“, begründet DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler den Anstieg der Vermittlertätigkeit bei Hausverwaltungen.

Neue Technologien halten Einzug

Allerdings sei die WEG-Verwaltung weiterhin das „absolute Kerngeschäft, gerade in NRW“, wie Roland Nolte, Geschäftsführer des Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI), betont. „Dem Wohneigentum – und hier insbesondere der Eigentumswohnung – kommt hierzulande in der privaten Altersvorsorge eine entscheidende Rolle zu. Allein in Nordrhein-Westfalen gibt es über zwei Millionen solcher Eigentumswohnungen. Das entspricht einem Anteil von fast 25 Prozent am gesamten Wohnungsbestand.“ Umso wichtiger sei es, so Nolte, dass dieses „Betongold“ treuhänderisch und professionell gemanagt werde. „Und zwar von Immobilienverwaltern, die ihr Handwerk verstehen – und das weit über die Standardthemen Abrechnung und Eigentümerversammlung hinaus.“ Die Tätigkeit eines Hausverwalters ist heute ganz offensichtlich herausfordernder denn je. „Im Zuge der Digitalisierung halten neue Technologien, wie zum Beispiel Smart Metering, Einzug in den Gebäudebestand, der Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter nimmt zu – ebenso der Sanierungsdruck in vielen der verwalteten Einheiten“, sagt der VNWI-Geschäftsführer. „Dies gilt gerade für größere Objekte in den Stadtrandlagen von NRW. Hinzu kommen sich rasch ändernde politische Vorgaben sowie ein überaus komplexes Regelwerk im Wohnungseigentums- und Mietrecht.“ Hohe Qualifikationsstandards und regelmäßige Weiterbildung sind für Nolte unabdingbar, denn meist seien es die Hausverwalter, die wichtige Modernisierungs- und Sanierungsprozesse überhaupt erst anstoßen und im Anschluss begleiten. Die Politik sieht dies scheinbar ähnlich – seit dem 1. August 2018 gelten erstmals gesetzliche Zugangsvoraussetzungen und eine Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter. Ein Problem der Branche: „Das Aufgabenspektrum von Hausverwaltungen erweitert sich regelmäßig und stellt die Unternehmen vor große organisatorische und finanzielle Herausforderungen. Diese Entwicklung spiegelt sich aber nicht in den Vergütungssätzen wider. Hier muss dringend nachgebessert werden“, so DDIV-Geschäftsführer Kaßler. Die aktuelle Erhebung ergibt laut Verband zudem, dass in Großstädten und Ballungsgebieten weiterhin signifikant höhere Vergütungen erzielt werden. Eine Veränderung zeigt sich allerdings bei der Betrachtung der Regionen Deutschlands: Hier nähern sich nach deutlichen Unterschieden in den Vorjahren die durchschnittlichen Vergütungssätze einander an.

Viele Hürden für Energiewende

Die Energiewende ist auch aus Sicht der Hausverwalter ein Mega-Trend. Aber es gibt zu viele Hürden, heißt es in der Branche. Die Zahlen dazu: Nur etwa 35 Prozent der befragten Verwaltungsunternehmen gaben an, in letzter Zeit energetische Sanierungen begleitet zu haben. Zurückzuführen ist diese geringe Sanierungsaktivität aus Sicht des DDIV auf den voll ausgelasteten Neubau-Sektor, zu wenig Fachpersonal und fehlende fachliche Kenntnisse in den Verwaltungen. Auch die Zurückhaltung vieler Wohnungseigentümer bei energetischen Sanierungen ist ein Faktor, da nicht immer finanzielle Einspareffekte erzielt werden. Die Unwägbarkeiten im Mietrecht, beispielsweise bei der Modernisierungsumlage, kommen erschwerend hinzu. „Wenn die Klimaschutzziele der Bundesregierung erreicht werden sollen, muss der Gesetzgeber neue Fördermöglichkeiten anbieten und diese mehr als bislang auf Wohnungseigentümer-Gemeinschaften ausrichten“, fordert Kaßler. „Dies gilt gerade auch für NRW“, sagt sein Kollege mit Sitz in Aachen. Hier sieht der Landesverband VNWI Nachbesserungsbedarf, weil Wohnungseigentümer-Gemeinschaften in der Förderung anderen Immobilieneigentümern immer noch nicht gleichgestellt sind. „Im Ergebnis werden gerade im bevölkerungsreichsten Bundesland viel zu wenig Gebäude im WEG-Eigentum energetisch saniert. Deshalb sollen die NRW-Programme zur energetischen Sanierung von WEG-Eigentum am Beispiel anderer Bundesländer fortentwickelt werden – so ist es im aktuellen Koalitionsvertrag verankert.“ Sogenannte Mieterstromprojekte durch Photovoltaikanlagen setzten im Jahr 2017 weniger als fünf Prozent der befragten Unternehmen um. Bei den geplanten Projekten sieht es nicht sehr viel besser aus. Wenig erfolgversprechend präsentiert sich bislang auch die „Mobilitätswende“. Zwar stellte etwa ein Drittel der befragten Verwaltungen bei Wohnungseigentümern Interesse am Einbau von Ladestationen fest. Doch nur ein Bruchteil von ihnen setzte in den Vorjahren den Einbau um. „In vielen Bestandsgebäuden ist hierfür der kostenintensive Austausch des kompletten Stromnetzes erforderlich. Diese finanzielle Hürde muss gesenkt werden, ansonsten wird die Mobilitätswende stocken“, warnt der DDIV-Geschäftsführer. Daniel Boss | redaktion@niederrhein-manager.de

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Ausgabe 10/2018