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Foto: © Alexander Raths – stock.adobe.com
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Immobilien richtig verkaufen

Vorsicht beim Immobilienverkauf

Da der private Immobilienverkauf zahlreiche Stolpersteine birgt, ist eine umfassende Planung unabdingbar.



Wer seine Immobilie veräußern will, muss eine Reihe an Fallstricken beachten, die das Vermögen gefährden. So ist der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses keineswegs mit dem Verkauf eines Gebrauchtwagens vergleichbar. Trotzdem wird in vielen Regionen Deutschlands (ganz im Gegensatz zu anderen Ländern) immer noch die Mehrzahl der Wohnimmobilien von privat an privat verkauft. Doch wer es ohne professionelle Hilfe (sprich Makler bzw. Immobiliengesellschaft einer Bank) versucht, der sollte einiges bedenken, um teure Fehler zu vermeiden.

Die wichtigsten Ratschläge in Kurzform

1. Legen Sie Ihren Verkaufspreis behutsam fest.

Eine Immobilie ist immer ein Unikat, weshalb der Verkaufspreis behutsam und marktgerecht festgesetzt werden sollte. Denn der Spielraum für Korrekturen ist eng, da die Gruppe der echten Interessenten viel kleiner ist, als es sich der Laie vorstellt. Das Schlimmste, was Ihnen beim Verkauf passieren kann, ist, wenn Sie zu Beginn der Vermarktung zwar großes Interesse („Immobilien-Touristen“) wecken, aber gleichzeitig zu teuer sind. Es fällt schwer, dann den Preis zu senken. Die Kaufwilligen beobachten über Wochen die Inserate in den einschlägigen Medien und kennen das Angebot. Eine Preissenkung löst deshalb nicht plötzlich Kaufbereitschaft aus. Tatsächlich wird nun die Immobilie ohne Not dem Verdacht ausgesetzt, es sei an ihr etwas „faul“.

2. Geben Sie telefonisch niemals bekannt, wann Ihre Immobilie leer steht! Am Samstagmorgen klingelt das Telefon und ein Fremder wünscht, Ihre Immobilie zu besichtigen. Nun wird ein gemeinsamer Termin gesucht. Für Interessenten ist es leicht, festzustellen, an welchen Tagen oder zu welcher Uhrzeit niemand das Haus hütet.

3. Verschicken Sie keine Unterlagen, insbesondere keine Pläne an Fremde. Fremde erhalten sonst Einblick, kennen den Grundriss der Immobilie und wissen bereits, wo man am
leichtesten einsteigen könnte.

4. Lassen Sie sich nicht von vermeintlich hohen Kaufpreisangeboten locken.

Werden Sie misstrauisch, wenn Interessenten leichtfertig Ihren aufgerufenen Preis voll akzeptieren. Wenn Sie selber den Eindruck haben, dass Ihr Verkaufspreis eher hoch angesetzt ist, gilt doppelte Vorsicht! Prüfen Sie unbedingt die Bonität der Käufer, bevor Sie zum Notar fahren.

5. Verlassen Sie sich nicht auf den Notar.

Der Notar ist nur für die Beurkundung zuständig – nicht für den Vertragsinhalt und insbesondere nicht für die Überprüfung der Vermögensverhältnisse des Käufers. Ob der Käufer bezahlen kann, interessiert den Notar nicht.

Leibrenten und Zeitrenten

Die Leibrente ist die älteste Form der Alterssicherung, bei der Immobilien gegen eine lebenslange Geldleistung (z. B. monatliche Rente) verkauft werden. Der Verkäufer kann vereinbaren, dass er die Immobilie weiterhin – bis zu einem bestimmten Alter oder lebenslang – bewohnt. Zudem wird häufig auch eine sofortige oder spätere Anzahlung oder der Eintritt in bestehende Hypotheken festgelegt. Die genaue Ermittlung der Leibrente erfolgt nach versicherungsmathematischen Grundsätzen und aufgrund von Leibrentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Ein besonderer Vorteil liegt darin, dass Käufer und Verkäufer völlig frei in der Gestaltung des vertraglichen Verhältnisses sind. Durch die Zahlung der Leibrente bis zum Tod kann sich der Verkäufer für den Rest seines Lebens einen Teil seines Einkommens inflationsgeschützt sichern.

INFO

Benötigte Unterlagen vor dem Verkauf

Auszug Baulastenverzeichnis

Auszug Altlastenkataster

Lageplan / Flurkarte

Grundrisse / Zeichnungen

Wohn- und Nutzflächenberechnung

Umbauter Raum, Kubatur-Berechnung

Baubeschreibung (falls vorhanden)

Erbpachtvertrag (nur bei Erbbaugrundstücken)

Belege über durchgeführte Renovierungen /
Sanierungen

Brandschutzversicherung

Alle Nebenkosten / Grundbesitzabgaben

Aufstellung aller bekannten Schäden

Energiepass

 

Autor

Autor Udo Grondowski ist Vorstand der VOBA Immobilien eG, der führenden Immobiliengesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken am Niederrhein

Ausgabe 06/2018