Sanieren oder neu bauen: Gebäude haben mehrere Leben

Grundsteinlegung, Richtfest, Einweihung – da schwillt Bauherren die Brust. Doch zunehmend erweist es sich als sinnvoll zu sanieren, statt neu zu bauen.
(Foto: ©konradbak – stock.adobe.com)
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Zu den drei Dingen, die ein Mann angeblich im Leben tun sollte, gehört der Bau eines Hauses. Vielleicht aber müssen Männer in Zukunft umdenken: Der Bund Deutscher Architekten (BDA) hat im Mai 2019 beschlossen, dass Umbau künftig Vorrang vor Abriss und Neubau haben soll. „Wir tendieren in der reichen Bundesrepublik dazu, alles abzureißen und dann neu zu bauen“, meint BDA-Präsident Heiner Farwick. „Vor allem Investoren sehen das vielfach als einfachste Lösung.“ Künftig wollen sich die Architekten stärker vom Klimaschutz leiten lassen. Denn allein die Erhaltung eines Rohbaus spart so viel Energie ein, wie ein Gebäude über Jahre an Heizung und Beleuchtung braucht. Eigentlich verwundert es, dass der BDA erst 2019 beschlossen hat, dass Umbau künftig Vorrang vor Abriss und Neubau hat. Denn schon seit Jahren hat das „Bauen im Bestand“ das größere Marktpotenzial. Die Quantität und die Qualität des Immobilienbestandes in Deutschland bieten Investoren, Nutzern, Ausführenden und Planern vielfältige Umnutzungs- und Gebrauchsalternativen. Es handelt sich beim Immobilienbestand und seinen Anforderungen um einen extrem attraktiven Markt, auch unter Berücksichtigung energetisch kluger Baulösungen.

Nachhaltig bauen

„Ich will nicht ausschließen, dass es auch Gebäude gibt, die sich für eine Renovierung nicht eignen. Das sind aber in der Regel die Gebäude, die ohnehin von Anfang an nicht gut konzipiert waren“, sagt BDA-Präsident Farwick. „Nur eine Langlebigkeit von Gebäuden wirkt sich ja wesentlich energiesparend aus.“ Sie kann auch die Betriebskosten senken, beispielsweise durch die Verwendung von robustem Klinker in Schulfluren statt weißer Wände, die oft neu gestrichen werden müssen.

Modernisierung ist der Normalfall

Die „Drittverwendungsfähigkeit“ einer Immobilie steht und fällt damit, inwieweit sie umbaubar und anpassbar ist, erläutert Thomas Lützkendorf, Lehrstuhlinhaber für Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus am Karlsruher Institut für Technologie (KIT). „Die Modernisierung ist nichts Ungewöhnliches, sondern im – in der Regel langen – Leben eines Gebäudes der Normalfall.“ Gebäude alle 20, 30 Jahre an neue Bedürfnisse anzupassen, sei einfach notwendig. Und er fügt hinzu, dass dafür auch finanziell vorgesorgt werden müsse. Ansonsten rät er zur Betrachtung des konkreten Falls: „Bei jeder Entscheidung – zwischen Modernisierung beziehungsweise Abriss und Neubau – ist zunächst zu prüfen: Sind die Gebäude noch in der Lage, heute geltende und künftig erwartete Nutzeranforderungen zu erfüllen? Ein Gebäude mit schlechtem Grundriss oder schlechter Wohnqualität sollte ersetzt werden; die Modernisierung eines Gebäudes mit Zukunftspotenzial stellt hingegen einen Beitrag zur Schonung von natürlichen Ressourcen dar.“ Mit der Modernisierung vorhandener Bausubstanz können also die darin vergegenständlichten Ressourcen sowie die „graue Energie“ weiter genutzt werden.

Energetischer Bestandsschutz

Diese Aspekte – Ressourcen und die im Bestand steckende „graue Energie“ – fließen heute noch nicht standardmäßig in die Betrachtung von Neubauvorhaben ein, erklärt der Ökonom Andreas Enseling vom Institut Wohnen und Umwelt in Darmstadt. „Es wird bisher immer nur nach einzelwirtschaftlicher Perspektive gerechnet. Die Auswirkungen der Nutzung und der Materialien auf CO2-Emissionen werden darin noch nicht betrachtet.“ Davon unabhängig verlangt der Gesetzgeber bei Neubauten umfangreiche Dämmmaßnahmen, gibt Altbauten jedoch eine Art bedingten Bestandsschutz. Die Energieeinsparverordnung, besser bekannt unter dem Kürzel „EnEV“, nimmt Altbauten von der nachträglichen Dämmung der Außenhaut aus, solange nicht in die Außenwand eines Gebäudes eingegriffen wird. Das bedeutet in der Praxis zum Beispiel: Eine Trapezblechfassade mit oder ohne Dämmschicht kann so bleiben, wie sie ist, wenn sie lediglich neu gestrichen wird. Bei einer Putzfassade, die bröckelt und darum neu verputzt werden muss, muss jedoch eine Dämmschicht aufgebracht werden – nicht mit demselben sogenannten „U-Wert“ (Dämmwert) wie im Neubau, aber immerhin rund zwölf Zentimeter dick.

Viel Bauen im Bestand

Im Wohnungsbau finden rund 70 Prozent der Bauleistungen im Bestand statt, nur rund 30 Prozent ist Neubau – wobei der Neubau-Anteil in den letzten Jahren auf Grund des Wohnungsbaubooms etwas gestiegen ist. Bei Nicht-Wohngebäuden sind diese Daten allerdings schwieriger zu erheben, u. a. weil je nach Gebäudetyp ganz unterschiedliche, teilweise außerordentlich lange Zeiträume zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung liegen. Das erschwert die statistische Erfassung.

Entsorgungskosten steigen

Mindestens zwei praktische Gründe sprechen für Sanierung statt Neubau: Erstens die immer höheren Entsorgungskosten für Bauabfälle – sie steigen BDA-Präsident Farwick zufolge stärker als die Preise für neue Baustoffe. Fehlende Deponien verschärfen das Problem: „Wir haben gerade in Süddeutschland erhebliche Probleme, schon weil es kaum noch Deponien gibt. Das wird die Kosten von Abrissen und damit die wirtschaftliche Betrachtung deutlich verändern.“ Zweitens steigen in Ballungsräumen die Preise für Bauland, nicht zuletzt weil die Kommunen in der Regel zurückhaltend mit der Ausweisung neuer Flächen sind, wie der Architekt Reinhard Lamers beobachtet hat. Er lehrt Baukonstruktion und Bauphysik an der Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst (HAWK) am Standort Holzminden.

Unterschied Büros/Logistik

Lamers beschäftigt sich mit der Drittverwendungsfähigkeit von Gebäuden. Diese sei bei vielen in die Jahre gekommenen Logistik-Immobilien oft nicht gegeben, weil die Grundstücksfläche zu gering sei. Das bedeutet: Logistikunternehmen brauchen in der Regel das großzügige Platzangebot auf der grünen Wiese oder an der Peripherie der Städte. Gute Büro-Immobilien standen und stehen dagegen vorrangig in City-Lagen und nicht am Stadtrand, ist Lamers’ Erfahrung. Sie werden damit attraktiver für Arbeitnehmer, die immer mehr umworben sein wollen.

Viele schlechte Bürogebäude

Zahlreiche Büroimmobilien aus der jüngeren Vergangenheit schneiden aus anderen Gründen nicht gut ab: „Wir haben gerade in den späten Neunziger- und in den gesamten Nullerjahren extrem optimierte Gebäude mit schmalen Fluren, schmalen Flächeneinheiten gebaut. Sie wurden aus Kostendruck knapp gerechnet“, sagt Reinhard Lamers. „Doch je stärker man ein Gebäude auf eine spezifische Nutzung hin optimiert, desto weniger flexibel ist es.“ Nicht selten werde auch an der falschen Stelle gespart: „Früher hat ein Konzern sich vielfach ein schönes Bürogebäude gebaut. Will man es dann aber aufteilen, stellt man fest, dass partiell der Schallschutz zwischen den Etagen nicht ausreicht. Man darf es also nicht an unterschiedliche Parteien vermieten.“

Zu oberflächliche Immobilienbewertungen

Bei Gebäuden sollte auch immer die Statik genau betrachtet werden. Hier hat Lamers den Eindruck, dass bei Immobilienbewertungen das im Grunde vorhandene Fachwissen manchmal nicht eingesetzt wird. Aber selbst wenn die Immobilienbewertung zutreffend ist und die Immobilie noch intakt, so schützt sie das nicht vor Abriss, nämlich dann, wenn dasselbe Grundstück besser ausgenutzt werden kann. Auf diese Weise wächst nicht nur Hongkong in die Höhe, sondern auch das Frankfurter Bankenviertel. Es bleibt abzuwarten, inwieweit die neue Bewegung für das nachhaltige Bauen hier Zeichen setzen kann. Der Umgang mit Bestandsimmobilien erfordert die notwendige Sensibilität bei Planern und Ausführenden, die Realisierung derartiger Maßnahmen geschieht sinnhafterweise durch ein Bauteam, das schon in der Planungsphase zusammenarbeitet und sich aus Investoren, Ausführenden, Planern und eventuell späteren Nutzern zusammensetzt. So können die zukünftigen Ansprüche aus der geplanten Nutzung und den vorhandenen Bestandsoptionen und Bestandsqualitäten optimiert aufeinander abgestimmt werden.

Wohnraum durch Aufstockung

Auf eine neue Art, den Wohnungsmangel zu bekämpfen, hat unlängst die Technische Universität Darmstadt das Augenmerk gelenkt: mit der Studie „Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen. Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden“. Die Idee: Eingeschossige Einzelhandelsmärkte, Parkhäuser, Büro- und Verwaltungsbauten sowie ältere Wohnhäuser werden mit Wohnraum aufgestockt, zusätzlich leerstehende Bürobauten in Wohnraum umgewandelt. Auf diese Weise könnten bundesweit 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen entstehen. So wird weiterer Flächenverbrauch vermieden und die Investoren sparen – gegenüber dem Neubau – die Grundstückskosten ein. Vielleicht ein interessanter dritter Weg neben Neubau und Umbau.

„Jämmerlicher“ Gewerbebau

Aber nicht nur das Bauen im Bestand muss künftig anders betrachtet werden, auch der Neubau. Geradezu „jämmerlich“ findet BDA-Präsident Farwick vielfach den deutschen Gewerbebau: „Was möchten eigentlich deutsche Unternehmer mit ihren Bauwerken ausdrücken, wenn man sich heute in den Gewerbegebieten die ganzen Blechdosen anschaut? Bis weit in die Sechzigerjahre hinein wurden Gebäude errichtet, die einen gewissen Unternehmensstolz repräsentierten.“ Dass viele heutige Bauten von Menschen geplant würden, die es nicht erlernt haben, sähe man diesen auch an. „Wenn ein Unternehmer sagt: ‚Es ist nur ein Zweckbau‘, aber in diesem Zweckbau Dutzende oder Hunderte Menschen arbeiten, dann signalisiert er damit seinen Mitarbeitern ja auch: ‚Mir ist es nicht wert, dieses Gebäude als Arbeitsplatz wertiger zu machen.‘“ Wenn es nach Heiner Farwick geht, warten auf die Architekten im deutschen Gewerbebau noch große Aufgaben. Claas Möller | redaktion@regiomanager.de

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Ausgabe 07/2019